Von 11 Cent pro Quadratmeter in Emeringen im Alb-Donau-Kreis bis 2,69 Euro in Tübingen: Die Grundsteuer, die für Wohngrundstücke im Durchschnitt zu bezahlen ist, klafft in Baden-Württemberg zwischen Stadt und Land erheblich auseinander. Eine Datenanalyse unserer Redaktion ermöglicht erstmals den Vergleich für die Grundsteuer B für alle Gemeinden im Land. In diesem Beitrag erklären wir, wie wir gerechnet haben.
Die Analyse berücksichtigt zwar rund 2,3 Millionen Flurstücke in ganz Baden-Württemberg und ist entsprechend aufwendig. Trotzdem handelt es sich um eine Annäherung, die Vereinfachungen und Annahmen enthält, und nicht um eine amtliche Berechnung. Wir haben uns mit Experten ausgetauscht, die Methode aber selbst entwickelt. Anhand der durchschnittlichen Grundsteuer in Euro pro Quadratmeter können die Gemeinden im Hinblick auf Wohngrundstücke verglichen werden. Wir wissen aber weder, was tatsächlich auf dem Steuerbescheid für Ihr Grundstück steht, noch, wie viel eine Gemeinde insgesamt mit der Grundsteuer einnimmt.
Die Analyse ist möglich, weil durch die Grundsteuerreform nur noch wenige Angaben nötig sind, allesamt öffentlich einsehbar: Der Bodenrichtwert, der örtliche Grundsteuer-Hebesatz sowie die Grundstücksgröße. Ein Vergleich mit der Zeit vor der Grundsteuerreform ist nicht möglich.
Wohngrundstücke werden verglichen
In die Berechnung eingeflossen sind nur Flurstücke, die laut amtlichem Kataster in Wohn- und Mischgebieten liegen und auf denen zugleich auch Gebäude stehen, die ganz oder teilweise zum Wohnen genutzt werden. So vermeiden wir Verzerrungen durch günstigere Bodenrichtwerte zum Beispiel für reine Gewerbeflächen und fokussieren den Vergleich auf Wohngrund aus der Sicht von Eigentümern und Mietern. Die Katasterdaten, die wir dafür genutzt haben, stammen vom Landesamt für Geoinformation und Landesentwicklung.
Der Kartenausschnitt zeigt dies am Beispiel eines kleinen Dorfes: Nur die rot gefärbten Flurstücke wurden analysiert. Das sind nicht alle Flächen, auf denen Gebäude (schwarz) stehen – sondern nur solche in Wohn- und Mischgebieten mit reinen Wohngebäuden oder Mischnutzung. Ein Grundstück mit Mehrfamilienhaus und Geschäften im Erdgeschoss wird also berücksichtigt, sofern es in einem Wohn- und Mischgebiet liegt – ein Firmengrundstück mit Dienstwohnung in einem reinen Gewerbegebiet hingegen nicht.
Nach dieser Vorauswahl bleiben rund 2,3 Millionen Flurstücke in ganz Baden-Württemberg übrig. Anschließend haben wir automatisiert und über mehrere Wochen hinweg die Bodenrichtwerte für die Grundsteuer B für jedes dieser Flurstücke aus dem Portal der Gutachterausschüsse (BORIS-BW) abgerufen. Soweit möglich, wurden auch Änderungen an den grundsteuerrelevanten Bodenrichtwerten berücksichtigt, die seit der ersten Veröffentlichung 2022 vorgenommen wurden, zum Beispiel bei Neubaugebieten. Anpassungen aus dem Jahr 2025 können in Einzelfällen noch nicht enthalten sein.
Die Bodenrichtwerte werden von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und für unterschiedliche Zonen und Grundstücksarten festgelegt. In der weiteren Analyse berücksichtigt wurden nur Flächen, für die auch ein Bodenrichtwert für Wohn- oder Mischnutzung vorliegt, andere wurden verworfen. In manchen Fällen gab es für ein Flurstück mehrere mögliche Werte; hier haben wir bevorzugt die Richtwerte für reine Wohnbebauung genutzt und in allen verbleibenden Zweifelsfällen (zum Beispiel unterschiedliche Richtwerte für Ein- und Mehrfamilienhäuser) den Durchschnitt genutzt.
Unterschiedlich teure Lagen berücksichtigt
Aus dem Bodenrichtwert, dem Hebesatz der Kommune sowie der reduzierten Steuermesszahl für Wohnnutzung ergibt sich die Grundsteuer, die für ein Flurstück theoretisch zu bezahlen wäre.
Innerhalb einer Gemeinde gibt es teils große Unterschiede: Je nach Bodenrichtwertzone zahlt man unterschiedlich viel Grundsteuer, in Stuttgart liegen die Richtwerte, die in der Analyse zum Tragen kommen, zwischen 380 Euro in Randlagen und mehr als 36 000 Euro in der Innenstadt. In den Durchschnitt je Gemeinde gehen die Zonen deshalb nur im Verhältnis zu ihrer Größe ein, sodass einige wenige sehr teure Grundstücke das Bild nicht verzerren. Das Ergebnis ist ein sogenannter flächengewichteter Durchschnitt: ein Wert in Euro pro Quadratmeter, den man im Schnitt für Wohngrundstücke in der jeweiligen Gemeinde bezahlt.
Weitere Informationen
Aktualität
Die Flurstücksinformationen aus dem Liegenschaftskataster wurden zuletzt Mitte August abgerufen, die Bodenrichtwerte wurden aus BORIS-BW zwischen Mai und August abgerufen. Die Hebesätze wurden vom Statistischen Landesamt im Juni veröffentlicht.
Quellen und Tools
Die Daten stammen vom baden-württembergischen Landesamt für Geoinformation und Landesentwicklung, vom Portal der Gutachterausschüsse (BORIS-BW) sowie vom Statistischen Landesamt. Neben der Geoinformationssoftware QGIS kam die Programmiersprache R für automatisierte Abfragen sowie die Analyse zum Einsatz.